Głos PSB - Grupa PSB S.A.

Ile mieszkań wybudują Polacy w 2012 roku?

Na co mogą liczyć w 2012 r. wykonawcy budowlani, producenci wyrobów dla budownictwa mieszkaniowego, kupcy handlujący tymi wyrobami? Jak ułoży się kolejny sezon, czy rynek okaże się łaskawy, krzywa popytu na usługi i materiały budowlane powędruje w górę, czy też – niestety – załamie się, zacznie opadać? Wszystko zależy od jeszcze nie wymienionego głównego bohatera rynku, czyli od klienta. To jego bombardują media i politycy informacjami o kryzysie. To klient – potencjalny inwestor ma kasę, a jeśli nie – może się o kasę starać. Tylko czy w warunkach zagrożenia kryzysowego i ostrej polityki banków starania te okażą się skuteczne?

Dane statystyczne, jakimi się posługujemy, zaczerpnęliśmy z ogólnie dostępnych tablic informacyjnych GUS. Dane za 12 miesięcy 2011 r. są danymi wstępnymi.

Co już wiemy

Mnożenie pytań i wątpliwości nie posuwa nas do przodu. Zastrzeżenia, że wszystko zależy od kursów walut, sytuacji na światowym rynku paliw, napięć w różnych regionach globu trzeba oczywiście brać pod uwagę, ale – przyznajmy – asekurujemy się nimi już dobrych parę lat. I co?

Jakby na przekór temu statystyki dowodzą, że wahania dynamiki podstawowego sektora rynku mieszkaniowego w Polsce pozwalają jednak na snucie ostrożnych prognoz. Żeby od razu wyjaśnić sprawę – podstawowym sektorem (wbrew medialnemu hałasowi wokół budownictwa na sprzedaż lub wynajem) jest w Polsce sektor budownictwa indywidualnego! To w obszarze tego sektora wyjątkowo dobitnie materializuje się współpraca kupców PSB oraz partnerów-dostawców Grupy, a także naszych bardzo ważnych klientów – wykonawców budowlanych i inwestorów wznoszących samodzielnie domy dla siebie i swoich rodzin. To ten rynek jest najbardziej stabilny, tym samym w miarę przewidywalny, zarazem najsilniejszy.

Wykres 1* pokazuje, że tylko jeden raz, i tylko w kategorii mieszkań, na budowę których uzyskano pozwolenia, w 2007 r. deweloperzy osiągnęli minimalną przewagę nad inwestorami zdecydowanymi na indywidualne budowanie mieszkań. Ten wyjątek potwierdza regułę generalnej dominanty budownictwa indywidualnego. W analizowanym okresie lat 2005–2011 deweloperzy, dysponując pozwoleniami na budowę 551 tys. mieszkań, rozpoczęli budowę 403 tys. mieszkań (wskaźnik 73%), oddając zarazem do użytku 359 tys. mieszkań (wskaźnik 65%), gdy tymczasem inwestorzy indywidualni, dysponując pozwoleniami na budowę 675 tys. mieszkań, rozpoczęli budowę 583 tys. mieszkań (wskaźnik 86%), oddając zarazem do użytku 491 tys. mieszkań (wskaźnik 73%). Tym samym pozwolenia deweloperów materializowały się w zdecydowanie mniejszym stopniu rozpoczynanymi i zakończonymi budowami, niż pozwolenia dla inwestorów indywidualnych.

Względną stabilność rynku budownictwa indywidualnego potwierdzają lata 2009- 2011, w których liczba mieszkań oddanych do użytkowania jest bardzo zbliżona. Jeśli nie pojawi się jakiś kataklizm, rok 2012 też powinien zamknąć się podobnym wynikiem. Przemawia za tym m.in. wzrost (o 4,7%) liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w budownictwie indywidualnym w ciągu 12 miesięcy 2011 r., w porównaniu z analogicznym okresem 2010 r.

Decyduje budownictwo indywidualne

Na rynku materiałów budowlanych pozycja budownictwa indywidualnego zaznacza się dużo mocniej, niż to wynika z liczby mieszkań. Chodzi o powierzchnię. W 2011 r. przeciętne mieszkanie oddawane w budownictwie indywidualnym było ponad 2 razy większe niż w budownictwie deweloperskim (odpowiednio 143,9 m2 i 64,7 m2).

Wykres 2 potwierdza, że w kategoriach rynkowych, interesujących wykonawców, producentów materiałów i kupców, budownictwo indywidualne dominuje wyraźnie – w latach 2005–2011 w deweloperskim oddano do użytku 23,6 mln m2, a w indywidualnym 70,4 mln m2. Przy szacunku należnym budownictwu na sprzedaż lub wynajem – deweloperzy są dobrymi klientami wielu akcjonariuszy Grupy PSB – o kondycji rynku budowlanego w Polsce decyduje budownictwo indywidualne. To zamówienia płynące od indywidualnych inwestorów przekładają się w największym stopniu na wyniki sprzedaży producentów materiałów ściennych, dachowych, chemii budowlanej, stolarki otworowej, dociepleń, izolacji, materiałów wykończeniowych, narzędzi,wielu urządzeń instalacyjnych i wyrobów wykorzystywanych przy aranżacji otoczenia domu. To o klientów wznoszących i remontujących swoje domy starają się szczególnie intensywnie kupcy i wykonawcy budowlani.

Tabela 1. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w okresie I–IX 2011 r.

Tabela 2. Mieszkania rozpoczęte w budownictwie indywidualnym – wzrost/spadek w okresie I–IX 2011 wobec I–IX 2010

Najważniejsze są powiaty

W przekazie medialnym o budownictwie mieszkaniowym „rządzi” Warszawa plus kilka innych największych miast, przy czym generalnie biorąc sterują tym wielcy deweloperzy, prześcigający się „w dobrych radach” dla swoich potencjalnych klientów. „Kupujcie, bo taniej nie będzie”. „Bierzcie kredyty, bo zabraknie”. Tak i podobnie dopinguje się tych, którzy czują się skazani na kupno mieszkania w wielkim mieście. Tymczasem „bańka z mieszkaniami”, na które nie ma nabywców rośnie, sięga kilkudziesięciu tysięcy. Chętni by się znaleźli, ale nie mają pieniędzy. Część takich mieszkań uda się zapewne wynająć kibicom piłki nożnej, którzy zjadą na EURO 2012.

Budownictwem indywidualnym media zajmują się nieczęsto, ograniczając się do cytowania danych GUS nt. sytuacji w skali całego kraju. Głos PSB nie może koncentrować się wyłącznie na ogólnych danych z dwóch powodów. Składy budowlane i Mrówki tworzące sieć PSB mają siedziby najczęściej w miejscowościach małych i średniej wielkości. Po drugie zaś, sytuacja na rynkach lokalnych jest bardzo różna. Właśnie dlatego szukamy informacji na poziomie powiatów.

Z tabeli 1 dowiadujemy się, że niemal w 200 powiatach (na 379 ogółem) nie rozpoczęto w ciągu 9 pierwszych miesięcy 2011 r. budowy ani jednego mieszkania na sprzedaż lub wynajem. W kolejnych 89 powiatach liczba takich mieszkań wahała się od 1 do 50. Tak więc, w sumie w trzech powiatach na cztery, jeżeli w ogóle deweloperzy rozpoczęli budowę nowych mieszkań, to w niewielkim zakresie. Dla porównania – nie ma w Polsce powiatu, w którym nie ruszyła w tym okresie przynajmniej jedna inwestycja mieszkaniowa inwestora indywidualnego. Budowę największej liczby mieszkań w tej formie rozpoczęto w powiecie poznańskim (1908). Rekordowy wynik deweloperów padł w powiecie m.st. Warszawy (8979 mieszkań).

Dane o powiatach GUS publikuje co kwartał (po 3 miesiącach od opisywanego okresu) i co kwartał wydajemy Barometr Budownictwa PSB z tabelami (3 tysiące liczb) pozwalającymi śledzić jak zmienia się sytuacja w budownictwie mieszkaniowym na szczeblu powiatowym.

Skoncentrujmy się ponownie na szczególnie ważnym dla biznesu budownictwie indywidualnym. Tabela 2 potwierdza, że zmiany na szczeblu powiatów mają w tej kategorii wymierne znaczenie. To, czy zapotrzebowanie na materiały budowlane i usługi wykonawcze zgłasza w danym powiecie o kilkudziesięciu, a nawet kilkuset inwestorów więcej, niż rok wcześniej, przekłada się na lokalnym rynku na niemałe kwoty, które mogą zarobić obecne na nim składy i firmy budowlane. Ale w sytuacji odwrotnej – spadku liczby rozpoczynanych w powiecie nowych mieszkań – przychody kupców i wykonawców mogą być mniejsze. Okazuje się, że w 17 powiatach zanotowano w okresie I–IX 2011 r., wobec analogicznego okresu 2010 r., wzrost liczby rozpoczynanych w budownictwie indywidualnym mieszkań o ponad 100 (rekordy padły w powiecie poznańskim – wzrost o 425 mieszkań i wrocławskim – wzrost o 381). Zarazem 10 powiatów notowało spadek (rekordowy powiat miasta Kraków – o 299 mieszkań, a starogardzki – o 190).

Dokumentujemy w tabeli największe wzrosty/ spadki liczby rozpoczynanych mieszkań w powiatach poszczególnych województw, ale niejednokrotnie większe wrażenie robi ich dynamika. W analizowanych okresach I–IX 2010 r. i 2011 r. w powiecie miasta Olsztyn był to z roku na rok wzrost ponad 5-krotny (50 mieszkań w 2010 r. i 268 w 2011), w kętrzyńskim niemal 5-krotny (45 w 2010 r. i 220 w 2011 r.), a w dwóch kolejnych powiatach: kolskim i oleskim ponad 3-krotny. Dokładnie 3-krotny wzrost zanotował powiat miasta Przemyśl, a powiaty miasta Siedlce i miasta Bytom 2-krotny. W powiecie węgorzewskim od stycznia do września 2011 r. rozpoczęto budowę 33 mieszkań, podczas gdy rok wcześniej ani jednego. Niektóre spadki też były spektakularne – w powiecie miasta Zabrze ponad 3-krotny, a w powiatach: miasta Włocławek, braniewskim, miasta Suwałki i pleszewskim ponad 2-krotny.

Łącznie w 216 powiatach liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w budownictwie indywidualnym od stycznia do września 2011 r., w porównaniu z analogicznym okresem 2010 r., wzrosła, w 156 zmniejszyła się, a w 4 nie zmieniła. Wyniki większości powiatów niosą więc optymizm – skoro inwestorzy indywidualni wkraczają na place budowy, to najczęściej z myślą, żeby rozpoczęte prace kontynuować i kiedyś zakończyć. Lokalne rynki w zakresie nastawionym na indywidualne budownictwo mieszkaniowe mogą więc liczyć w tych powiatach na rozwój.

Złe nastroje wykonawców

Na nastroje wykonawców budowlanych w większości powiatów pozytywnie wpływają dane o liczbie rozpoczętych mieszkań, z drugiej jednak strony wiele czynników tonuje ten cień optymizmu. 

Od niemal 20 lat, co miesiąc GUS pyta przedsiębiorców budowlanych jak postrzegają bariery przeszkadzające w rozwoju ich firm i jak oceniają koniunkturę w budownictwie. Obraz, wyłaniający się dzięki badaniu ankietowym 5 tysięcy firm malowany jest, niestety, coraz bardziej ciemnymi barwami.

Wykres 3 pokazuje, że odsetek wykonawców negatywnie oceniających koniunkturę od 5 lat rośnie, przy równoległym spadku ocen pozytywnych. Wprawdzie ocen negatywnych w latach 2002–2003 było jeszcze więcej, ale rekordowo małą liczbę pozytywnych wskazań zanotowano w grudniu 2011 r.

Spośród kilkunastu barier w działalności firm budowlanych, tym razem zwracamy uwagę na trzy, które GUS bada od stycznia 2010 r. Z wykresu 4 wynika, że znaczenia dla budowlanego biznesu każdej z nich rośnie, ale wyraźnie największe ma bariera „Niepewności ogólnej sytuacji gospodarczej”. Inaczej mówiąc chodzi o paraliż wywołany strachem przed kryzysem.

Szczegółowa analiza zbieranego przez GUS materiału dowodzi, że na „drabinę strachu” najwyżej weszli przedsiębiorcy reprezentujący najmniejsze firmy wykonawcze (tzw. mikroprzedsiębiorstwa, zatrudniające poniżej 9 osób), nieco niżej znajdują się właściciele firm liczących 10–49 pracowników, jeszcze mniejszą wagę do kryzysu przywiązują szefowie firm zatrudniających 50–249 osób, a względnie najbardziej oswoili się z nim ci, którzy mają 250 i więcej pracowników. Już za rok, albo – dopiero za rok!, dowiemy się kto miał rację bojąc się kryzysu bardziej, czy mniej. Pewne jest jedno – lepiej stawiać na budownictwo indywidualne, niż na jakąkolwiek inną formę budowania.

Joanna Ziach, Mirosław Ziach